الترويج العقاري - بيع على الخريطة VSP

في سياق التطور العقاري المتسارع، يلعب المروج العقاري دورًا حيويًا في تحقيق وتجسيد المشاريع العقارية. يُعرَّف المروج العقاري، سواء كان شخصًا طبيعيًا أو مؤسسة قانونية، على أنه الفرد أو الكيان الذي يمارس أنشطة الترويج العقاري ويحمل سجل تجاري برقم 109218، الذي يشمل نشاط المروج العقاري.

تقوم هذه الشخصية الاقتصادية بتنفيذ مجموعة من الأنشطة المحددة بمرسوم التشريع رقم 93-03 المتعلق بالنشاط العقاري، والذي يعرف الترويج العقاري على أنه "الإجراءات المتكاملة التي تسهم في إنشاء أو تجديد العقارات المخصصة للبيع، الإيجار، أو تلبية الاحتياجات الخاصة". يمكن أن تكون هذه العقارات مساكن أو مبانٍ مخصصة للاستخدام السكني أو الاحترافي أو الصناعي أو التجاري.

تشمل أنشطة الترويج العقاري اكتساب وتحسين المواقع العقارية للبيع أو الإيجار، ووساطة في مجال العقارات، وإدارة العقارات نيابة عن الغير. ومع ذلك، يستخدم مصطلح "الترويج العقاري" عادة للدلالة على الأنشطة المتعلقة بإنشاء العقارات، وخاصة المساكن، بهدف تأجيرها أو بيعها.

بيع على الخريطة (VSP)

تُعد بيع على الخريطة (Vente sur Plan - VSP) نمطًا حديثًا في عمليات البيع العقارية، والذي تم تقديمه من خلال المرسوم التشريعي رقم 93-03 المتعلق بالنشاط العقاري. ينص المرسوم على أنه بشرط توفير ضمانات تقنية ومالية كافية، يمكن للمروج العقاري أن ينقل ملكية مبنى أو جزء من مبنى إلى المشتري قبل اكتمال البناء. يُثبت هذا التحويل بواسطة عقد بيع على الخريطة.

تمكِّن عمليات بيع على الخريطة المروج العقاري من بيع العقار قبل الانتهاء من بنائه، أي أثناء تنفيذه. ويعكس هذا الأسلوب التفاعلي مع السوق العقارية وتلبية احتياجات المشترين والمستثمرين.

الشروط الضرورية لإجراء بيع على الخريطة

ليكون المروج العقاري قادرًا على القيام بعمليات البيع على الخريطة، يجب أن يستوفي الشروط التالية:

1. يكون لديه ترخيص قانوني لممارسة النشاط العقاري.

2. يتوقع التوقيع مع المشتري على عقد بيع على الخريطة.

3. يلتزم بتغطية التزاماته من خلال تأمين إلزامي يُعرف باسم "شهادة الضمان"، والذي يتم الحصول عليه من صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للترويج العقاري (FGCMPI). يكون إرفاق هذه الشهادة بالعقد ضروريًا.

الفرق بين "عقد بيع على الخريطة"  و "عقد الحجز"

- عقد الحجز:  يُعتبر حجزًا، حيث لم يحدث البيع بعد، وسيحدث بعد الانتهاء من الأعمال، عندما يلتقي المروج والمشتري في الموثق لتنفيذ عقد البيع. لا يتطلب عقد الحجز أي دفع مالي.

- عقد بيع على الخريطة : يُعتبر نفسه عقد البيع. يحدث البيع فعليًا عند توقيع عقد بيع على الخريطة. وبالتالي، يكون الدفع ضروريًا. الأموال التي يدفعها المشتري للمروج لا تُعتبر مقدمًا، بل دفعات. يُشار إلى ذلك باسم "الدفعة ذات الطابع التقدمي".

التزامات بخصوص سعر النقل وطرق الدفع

تُترك أحكام السعر وطرق الدفع للتفاوض بين المروج والمشتري، على الرغم من أن التشريعات توصي بربط المدفوعات بمراحل تقدم الأعمال. ويجب على المروج أن يلتزم بتقديم شهادة الضمان مع عقد بيع على الخريطة، حيث أن عدم تقديمها يؤدي إلى باطل العقد ويعرض المروج لعقوبات مدنية وجنائية.

في الختام، يبرز الدور الحيوي للمروج العقاري في تشكيل المشهد العقاري، ويُظهر بيع على الخريطة كوسيلة حديثة وفعّالة لتلبية احتياجات السوق وتحقيق نجاح المشاريع العقارية.